Som styrelseledamot i en bostadsrättsförening har ni ansvar för att förstå och övervaka föreningens ekonomiska hälsa. Denna handbok ger er de verktyg och kunskap ni behöver för att göra välinformerade bedömningar och fatta trygga beslut om föreningens ekonomi.
Innehållsförteckning
1 Nyckeltalens mening - Förstå siffrorna
Nyckeltal är viktiga verktyg för att snabbt bedöma en bostadsrättsförenings ekonomiska ställning. De ger er möjlighet att jämföra er förening med andra och identifiera trender över tid. Här går vi igenom de viktigaste nyckeltalen och vad de betyder i praktiken.
Soliditet - Föreningens ekonomiska styrka
Soliditet visar hur stor andel av föreningens tillgångar som ägs av föreningen själv, jämfört med hur mycket som är lån. Det är det kanske viktigaste nyckeltalet för att bedöma en BRFs långsiktiga ekonomiska hälsa.
Formel
Riktlinjer
-
Över 30%: Mycket god ekonomisk ställning. Föreningen har god buffert mot oförutsedda utgifter.
-
15-30%: Acceptabel nivå. Vanligt för BRF med måttliga lån.
-
5-15%: Låg soliditet. Kräver uppmärksamhet och plan för förbättring.
-
Under 5%: Kritisk nivå. Omedelbar åtgärd krävs.
Praktiskt exempel: Soliditetsberäkning
BRF Solbacken har följande balansräkning:
| Totala tillgångar: | 50 000 000 kr |
| Skulder (lån): | 35 000 000 kr |
| Eget kapital: | 15 000 000 kr |
Beräkning:
Soliditet = (15 000 000 / 50 000 000) × 100 = 30%
Bedömning: BRF Solbacken har god soliditet på 30%, vilket ger en stabil ekonomisk grund.
Belåningsgrad - Hur mycket lån har föreningen?
Belåningsgrad visar hur stor andel av föreningens tillgångar som är finansierade med lån. Detta nyckeltal är särskilt viktigt vid bostadsrättsköp, eftersom banker beaktar det i sina kreditbedömningar.
Formel
Riktlinjer
-
Under 50%: Mycket låg belåning. Inga problem med bankfinansiering.
-
50-70%: Normal nivå för många BRF. Acceptabel för de flesta banker.
-
Över 70%: Hög belåning. Kan påverka medlemmars möjlighet att få lån.
Varför är belåningsgraden viktig för medlemmarna?
- • Banker räknar in BRF:ens belåning när de bedömer medlemmars låneansökningar
- • Hög belåningsgrad kan innebära att medlemmar får lägre lån eller avslag
- • BRF med belåning över 70% kräver ofta extra dokumentation från banken
- • Påverkar också fastighetsmäklarens värdering vid försäljning
Likviditet - Kan föreningen betala sina räkningar?
Likviditet mäter föreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder. En god likviditet är avgörande för att föreningen ska kunna hantera oväntade utgifter och säkerställa att löpande kostnader kan betalas i tid.
Formel
Riktlinjer
-
Över 100%: Mycket god betalningsförmåga. Föreningen kan hantera oförutsedda utgifter.
-
50-100%: Acceptabel nivå. Vissa risker vid större oväntade kostnader.
-
Under 50%: Låg likviditet. Risk för betalningsproblem.
Jämför med bankernas bedömningar
| SEB:s rekommendation | Soliditet över 15% och skuldkvot under 10 000 kr/kvm |
| Nordea:s fokus | Belåningsgrad, underhållsplan och ekonomisk buffert |
| Stabelo:s analys | Totalekonomisk bedömning inklusive avgiftsutveckling |
2 Budget och likviditet
En välplanerad budget och god likviditetsstyrning är grunden för en ekonomiskt hälsosam bostadsrättsförening. Här går vi igenom hur ni säkerställer att föreningen har tillräckligt med pengar för både löpande drift och oförutsedda händelser.
Budgetplanering - Långsiktig framförhållning
Budgetens huvudkomponenter
1. Intäkter
- • Månadsavgifter från medlemmar
- • Hyresintäkter (tvättstugor, lokaler, parkeringsplatser)
- • Ränteintäkter på överskott och reservfonder
- • Övriga intäkter (nyckelkort, anslutningsavgifter)
2. Löpande kostnader
- • Drift och underhåll (städning, trappstädning, trädgård)
- • Fastighetsskötsel och reparationer
- • El, värme, vatten
- • Försäkringar
- • Förvaltning och administration
- • Räntekostnader på lån
3. Avsättningar
- • Underhållsfond för planerat underhåll
- • Reservfond för oförutsedda utgifter
- • Amortering av lån
Likviditetsstyrning - Kassaflödesplanering
God likviditetsstyrning innebär att alltid ha tillräckligt med pengar tillgängliga för att betala räkningar när de förfaller. Detta kräver framförhållning och regelbunden uppföljning.
Vanliga likviditetsproblem att undvika
- Säsongsvariationer: Höga elräkningar vintertid kan skapa tillfälliga kassabrister
- Eftersläpande avgifter: Medlemmar som betalar sent påverkar kassaflödet
- Stora oplanerade utgifter: Akuta reparationer utan buffert
- Dålig uppföljning: Bristande överblick över kommande kostnader
Rekommenderad likviditetsbuffert
| Föreningsstorlek | Rekommenderad buffert |
|---|---|
| Liten BRF (under 30 lgh) | 3-6 månaders driftskostnader |
| Medelstor BRF (30-100 lgh) | 6-9 månaders driftskostnader |
| Stor BRF (över 100 lgh) | 9-12 månaders driftskostnader |
Källa: Branschpraxis och rekommendationer från Sveriges bostadsrättscentrum
Hur skapar ni en robust likviditetsstrategi?
- • Gör en 12-månaders kassaflödesprognos som uppdateras kvartalsvis
- • Identifiera säsongsmönster och planera för perioder med extra utgifter
- • Säkerställ att avgifterna täcker alla kostnader inklusive avsättningar
- • Bygg upp en buffert motsvarande minst 6 månaders driftskostnader
- • Överväg en checkräkningskredit för akuta situationer
- • Tjäna ränta på överskottslikviditet genom säkra placeringar
3 Avgiftsstrategi och långsiktig planering
Att sätta rätt avgiftsnivå är en av styrelsens viktigaste uppgifter. För låga avgifter kan leda till ekonomiska problem, medan för höga avgifter kan göra lägenheterna svårsålda. Här får ni vägledning för en balanserad avgiftsstrategi.
Vad ska avgifterna täcka?
Vad avgiften MÅSTE täcka
- ✓ Alla löpande driftskostnader
- ✓ Räntekostnader på lån
- ✓ Avsättningar till underhållsfond
- ✓ Avsättningar till reservfond
- ✓ Eventuell amortering
Bra att ha extra marginal för
- + Oförutsedda reparationer
- + Kostnadsökningar (energi, vatten)
- + Framtida investeringar
- + Buffert för vakanta hyresobjekt
Underhållsplan - Nyckel till stabil avgiftsutveckling
En väl genomarbetad underhållsplan är avgörande för att undvika plötsliga avgiftshöjningar och säkerställa att fastigheten underhålls systematiskt.
Komponenter i en god underhållsplan
Planerad tidshorisont
Minst 10-15 år framåt, helst 20-30 år för större komponenter
Inventering av alla komponenter
Tak, fasad, fönster, VVS, el, hissar, ventilation, etc.
Kostnadskalkyl
Uppskattad kostnad för varje åtgärd med prisuppräkning
Årlig uppdatering
Planen bör revideras minst årligen baserat på faktiska kostnader
Avgiftsjämförelse: Vad är normalt?
| Innerstad Stockholm/Göteborg/Malmö | 700-1 200 kr/kvm/år |
| Förort storstäder | 500-900 kr/kvm/år |
| Mindre städer | 400-700 kr/kvm/år |
| Nyproduktion (första 5 åren) | Ofta lägre, 400-600 kr/kvm/år |
Varning: Tecken på för låga avgifter
- • Avgifterna har inte höjts på flera år trots kostnadsökningar
- • Inga eller små avsättningar till underhållsfond
- • Uppskjutet underhåll – reparationer som inte genomförs
- • Minskat eget kapital över tid
- • Regelbundna underskott i bokföringen
Åtgärd: Gradvis höjning av avgifterna (5-10% per år) är bättre än en stor chockhöjning.
4 Varningstecken att bevaka
Som styrelseledamot är det viktigt att känna igen tidiga varningstecken på ekonomiska problem. Ju tidigare ni upptäcker problem, desto lättare är de att åtgärda.
Röda flaggor - Agera omedelbart
Akut likviditetsproblem
- • Svårigheter att betala leverantörer i tid
- • Försenade betalningar av lån eller räntor
- • Uttömd checkkredit eller bankkonto
- • Många medlemmar med förfallna avgifter
⚡ Åtgärd: Akut styrelsemöte och eventuellt professionell hjälp
Fallande soliditet
- • Eget kapital minskar år efter år
- • Soliditet under 10% och sjunkande
- • Ackumulerade underskott
- • Inga eller otillräckliga avsättningar
⚡ Åtgärd: Utred orsaker och upprätta återhämtningsplan
Eftersatt underhåll
- • Synliga skador som inte åtgärdas
- • Planerade projekt som ständigt skjuts upp
- • Ingen underhållsplan eller föråldrad plan
- • Akuta reparationer som upprepas
⚡ Åtgärd: Upprätta underhållsplan och säkra finansiering
Gula flaggor - Håll extra koll
Tecken som kräver uppmärksamhet
Ekonomiska varningssignaler
- ! Budgetavvikelser över 10% utan förklaring
- ! Ökande energikostnader utan åtgärdsplan
- ! Sjunkande ränteintäkter på överskottskapital
- ! Inga jämförelser med tidigare år
Operativa varningssignaler
- ! Hög omsättning bland styrelseledamöter
- ! Bristande dokumentation av beslut
- ! Sena eller ofullständiga ekonomiska rapporter
- ! Klagomål från medlemmar om bristande information
Checklistor för löpande övervakning
- • Granska ekonomiska rapporter månatligen
- • Jämför utfall mot budget varje kvartal
- • Följ upp underhållsplanen två gånger per år
- • Kontrollera likviditeten varje månad
- • Analysera trender över minst 3 år
- • Be om förklaringar vid avvikelser över 5%
5 Tolka årsredovisningen
Årsredovisningen är föreningens viktigaste ekonomiska dokument. Den ger en komplett bild av föreningens finansiella ställning och är obligatorisk för alla BRF. Här lär ni er läsa och förstå de viktigaste delarna.
Årsredovisningens huvuddelar
1. Förvaltningsberättelse
Beskriver verksamheten, väsentliga händelser under året och förväntningar framöver. Här hittar ni ofta information om genomförda och planerade underhållsåtgärder.
Vad ska ni titta efter:
- • Har föreningen uppnått sina mål?
- • Vilka investeringar har genomförts?
- • Finns det information om framtida planer?
2. Resultaträkning
Visar föreningens intäkter och kostnader under året. Visar om föreningen gått med överskott eller underskott.
Nyckelfrågor:
- • Är resultatet positivt eller negativt?
- • Hur utvecklas de största kostposterna?
- • Finns ovanliga poster som behöver förklaras?
3. Balansräkning
Visar föreningens tillgångar (vad föreningen äger) och skulder (vad föreningen är skyldig) vid årets slut. Skillnaden är det egna kapitalet.
Kontrollera:
- • Hur stort är det egna kapitalet?
- • Hur mycket likvida medel finns?
- • Hur stora är lånen och hur utvecklas de?
4. Kassaflödesanalys
Visar hur pengar har flödat in och ut ur föreningen under året, uppdelat på löpande verksamhet, investeringar och finansiering.
Viktiga observationer:
- • Genererar verksamheten positivt kassaflöde?
- • Hur stora investeringar har gjorts?
- • Har föreningen amorterat eller ökat lånen?
Praktiskt exempel: Analys av BRF Solbacken
Förenklad årsredovisning BRF Solbacken (60 lägenheter)
Resultaträkning
| Avgiftsintäkter | 4 500 000 kr |
| Övriga intäkter | 200 000 kr |
| Summa intäkter | 4 700 000 kr |
| Drift och underhåll | -2 100 000 kr |
| Fastighetsskatt | -150 000 kr |
| Räntekostnader | -1 400 000 kr |
| Övriga kostnader | -450 000 kr |
| Summa kostnader | -4 100 000 kr |
| Årets resultat | 600 000 kr |
Balansräkning (förkortad)
| Fastigheter | 48 000 000 kr |
| Likvida medel | 2 000 000 kr |
| Tillgångar | 50 000 000 kr |
| Lån | 35 000 000 kr |
| Kortfristiga skulder | 500 000 kr |
| Skulder | 35 500 000 kr |
| Eget kapital | 14 500 000 kr |
Snabbanalys av BRF Solbacken:
- ✅ Soliditet: 14 500 000 / 50 000 000 = 29% (Bra nivå)
- ✅ Positivt resultat: 600 000 kr överskott
- ✅ God likviditet: 2 000 000 kr likvida medel
- ✅ Belåningsgrad: Cirka 70% (om taxeringsvärde = 75% av marknadsvärde)
- 📊 Bedömning: Ekonomiskt stabil förening med god marginal
6 Dagordning för styrelsemötet - Ekonomisk genomgång
En strukturerad dagordning säkerställer att alla viktiga ekonomiska frågor behandlas systematiskt vid styrelsemöten. Här är en mall för ekonomisk genomgång som kan användas vid månads- eller kvartalsmöten.
Mall: Dagordning för ekonomisk genomgång
1. Öppning och föregående mötes protokoll (5 min)
- • Godkännande av dagordning
- • Genomgång av föregående protokoll
- • Uppföljning av tidigare beslut
2. Månadsrapport / Kvartalsrapport (15-20 min)
- • Resultaträkning: Genomgång av intäkter och kostnader
- • Jämförelse mot budget och föregående period
- • Förklaring av större avvikelser (över 5%)
- • Kommentarer på ovanliga poster
3. Likviditet och kassaflöde (10 min)
- • Aktuellt saldo på bankkonton
- • Utnyttjad checkkredit (om tillämpligt)
- • Kommande större betalningar
- • Prognos för nästa period
4. Utestående fordringar (5-10 min)
- • Antal medlemmar med förfallna avgifter
- • Totalt belopp utestående
- • Åtgärder för inkasso och betalningsplaner
- • Eventuella problemfall
5. Underhåll och investeringar (10-15 min)
- • Status på pågående projekt
- • Kommande underhållsåtgärder enligt plan
- • Offerter och anbud som ska beslutas
- • Uppdatering av underhållsbudget
6. Nyckeltal och trender (10 min)
- • Uppdaterade nyckeltal (soliditet, belåningsgrad, likviditet)
- • Jämförelse med tidigare år
- • Identifiering av trender
- • Eventuella åtgärdsbehov
7. Beslutspunkter (15-20 min)
- • Godkännande av fakturor över attestnivå
- • Beslut om investeringar
- • Eventuella avgiftsjusteringar
- • Övriga ekonomiska beslut
8. Övriga frågor och avslutning (5 min)
- • Frågor från styrelseledamöter
- • Nästa mötesdatum
- • Protokollsjustering
💡 Tips: Förbered alltid underlag i förväg så att alla ledamöter kan läsa rapporten före mötet. Detta ger mer tid för diskussion och beslut.
Rekommenderad mötesfrekvens för ekonomisk genomgång
| Styrelsemöten med ekonomisk punkt | Månatligen eller minst 10 gånger per år |
| Djupare ekonomisk analys | Kvartalsvis |
| Genomgång av årsredovisning | Årligen, före årsmötet |
| Budgetarbete | Höst, inför kommande år |
7 Nedladdningsbara verktyg och resurser
För att underlätta ert arbete med ekonomisk uppföljning och styrning har vi sammanställt praktiska verktyg som ni kan ladda ner och använda direkt.
Nyckeltalskalkylator
Excel-mall för att beräkna föreningens viktigaste nyckeltal: soliditet, belåningsgrad, likviditet och skuldkvot. Inkluderar automatiska bedömningar och färgkodning.
- ✓ Automatiska beräkningar
- ✓ Visuell färgkodning (grön/gul/röd)
- ✓ Jämförelse över flera år
- ✓ Inkluderar referensvärden
📧 Kontakta oss för att få tillgång till nyckeltalskalklatorn. kontakt@enkelredo.se
Mötesdagordning Mall
Färdig mall för styrelsemöten med fokus på ekonomisk genomgång. Inkluderar checklistor och påminnelser om viktiga punkter att diskutera.
- ✓ Word/PDF-format
- ✓ Strukturerad dagordning
- ✓ Utrymme för anteckningar
- ✓ Checklistor för uppföljning
📧 Kontakta oss för att få mötesdagordningsmallen. kontakt@enkelredo.se
Få alla verktyg direkt till din inkorg
Fyll i dina kontaktuppgifter så skickar vi ett komplett paket med alla verktyg och mallar direkt till din e-post. Helt kostnadsfritt för BRF-styrelser.
Beställ verktygspaketetVanliga frågor om BRF:s ekonomiska hälsa
Hur ofta ska styrelsen granska föreningens ekonomi?
Styrelsen bör granska ekonomin månatligen på styrelsemöten. Detta inkluderar genomgång av resultaträkning, likviditet och större avvikelser från budget. En djupare analys med nyckeltal och trender bör göras kvartalsvis. Dessutom genomförs en årlig genomgång inför årsmötet när årsredovisningen presenteras.
Vad är en bra soliditet för en bostadsrättsförening?
En soliditet över 15% anses som godtagbar, medan över 30% är mycket bra. Soliditet under 10% kan vara problematiskt och indikerar att föreningen har höga skulder i förhållande till sina tillgångar. Många banker och köpare ser positivt på BRF med soliditet över 20%.
Hur stor reservfond bör en BRF ha?
Det finns inga absoluta regler, men en tumregel är att ha en buffert motsvarande 6-12 månaders driftskostnader. För en mindre BRF (under 30 lgh) kan 3-6 månader vara tillräckligt, medan större föreningar bör sikta på 9-12 månader. Viktigt är också att ha en separat underhållsfond baserad på underhållsplanen.
När bör vi höja månadsavgifterna?
Avgifterna bör höjas när:
- Driftskostnaderna ökar mer än intäkterna
- Föreningen går med underskott flera år i rad
- Avsättningar till underhållsfond inte täcker planerat underhåll
- Soliditeten sjunker över tid
- Räntor på lån ökar betydligt
Det är bättre med små, regelbundna höjningar (2-5% årligen) än stora chockhöjningar.
Vad innebär hög belåningsgrad för medlemmarna?
En belåningsgrad över 70% kan innebära att:
- Banker räknar in BRF:ens lån när de bedömer medlemmars låneansökningar
- Medlemmar kan få lägre bolån eller svårare att få lån
- Lägenheterna kan bli svårare att sälja
- Fastighetsmäklare kan värdera lägenheter lägre
Därför är det viktigt att följa en amorteringsplan för att gradvis sänka belåningsgraden över tid.
Behöver vi anlita en professionell ekonomiförvaltare?
Det beror på föreningens storlek och styrelsens kompetens. Fördelar med professionell ekonomiförvaltning:
- Expertis: Erfarna bokförare och ekonomer
- Kontinuitet: Säkrar kompetens vid styrelsebyten
- Regelefterlevnad: Säkerställer korrekt redovisning
- Tidsbesparing: Styrelsen kan fokusera på strategiska frågor
- Digitalisering: Moderna verktyg och automationer
För föreningar med över 20-30 lägenheter rekommenderas ofta professionell hjälp. Mindre föreningar kan klara sig med deltidslösningar.
Sammanfattning: Er väg till ekonomisk trygghet
Att förstå och övervaka föreningens ekonomiska hälsa är en av styrelsens viktigaste uppgifter. Med rätt kunskap, verktyg och rutiner kan ni säkerställa en ekonomiskt stabil förening som medlemmarna kan känna sig trygga i.
Lär er nyckeltalen
Soliditet, belåningsgrad och likviditet ger snabb överblick av ekonomisk status
Följ upp regelbundet
Månatlig genomgång och kvartalsanalys förebygger problem innan de blir stora
Bygg buffert
En god likviditetsbuffert och reservfond ger trygghet vid oväntade händelser
Behöver ni professionell hjälp med ekonomiförvaltningen?
Enkel Redovisning erbjuder modern, digital ekonomisk förvaltning för bostadsrättsföreningar. Vi hjälper er med bokföring, rapporter, nyckeltal och mycket mer – så att ni kan fokusera på det strategiska arbetet.
Få en kostnadsfri offertRelaterade artiklar
Checklista för BRF-styrelsen
Komplett checklista för styrelsens årliga genomgång av föreningens ekonomi och förvaltning.
Läs mer →Maximera reservfonder med ränta
Låt föreningens reservfonder tjäna pengar med säkra placeringar och konkurrenskraftiga räntor.
Läs mer →Prisvärd ekonomisk förvaltning
Jämför kostnader för ekonomisk förvaltning och se hur digital automation sänker priset.
Läs mer →Källor och vidare läsning
Denna handbok bygger på branschpraxis, lagkrav och expertkunskap. Vi har också sammanställt information från erkända källor inom området:
Komplett guide från SEB om hur man tolkar viktiga nyckeltal för BRF
Nordeas guide om vad man ska tänka på när man bedömer en BRFs ekonomi
Expertanalys och tips om hur man utvärderar en bostadsrättsförenings ekonomiska hälsa
Branschorganisation med information och stöd för bostadsrättsföreningar
Om Enkel Redovisning: Vi är specialister på ekonomisk förvaltning för bostadsrättsföreningar och erbjuder moderna, digitala lösningar som gör ekonomihanteringen enklare och mer transparent. Läs mer om våra tjänster.